受制信貸收緊銷售減速 上海商辦地出讓現降溫態勢
????本報記者?唐韶葵?上海報道
????本周（8月14-18日）上海土地市場迎來2幅商辦地塊出讓，且都是低溢價成交。其中七寶地塊被業內認為質地不錯，應該會有一番爭奪，結果卻是零溢價成交。此外，原計劃本周還有2幅地塊要招拍掛，但隨後中止。伴隨上海出臺的租賃市場支持政策，土拍市場的反應傳遞出什麼信號？
????中原地產市場分析師盧文曦認為，近來上海土地市場變化和當前市場背景有關。一方面市場不太樂觀，房企變得謹慎。盧文曦援引8月18日國傢統計局公佈的70個城市房價數據表示，目前一線城市房價趨於穩定，二三線城市環比漲幅明顯回落。
????由於過瞭半年業績考核時期，房企推盤並不積極，尤其是7月中下旬，上海土地市場先出臺新房開盤搖號細則，緊接著公佈新房銷售施行“一價清”措施，市場要有消化過華南信貸程，房企也在觀望，故7月投放樓盤不多。受制於供應，故新盤成交量隻有67.2萬平方米，環比減少2%，同比下滑45.1%，這一數值是近7年的同期新低。市場交易意願不高，新盤定價上房企也不願做進一步讓步，所以新盤價格指數環比走平。
????二手住宅方面，由於看房人數一直處於低位，帶看難度增加，所以房東掛牌意願也不濃厚，全市掛牌量一直在低位盤整。市場交易意願不強，成交量持續收縮背後是房東信心走弱。由於現在買傢以置換為主，急於成交的房東目前提出的議價空間達到5%的逐漸增多。
????盧文曦指出，不排除過熱的三四線會出臺一些調控措施，在這種背景下再信貸 利息 計算去高價拿地，顯然不理性。
????土地現降溫跡象
????回到上海土拍市場，七寶片區已屬相對成熟的區域，且本周出讓的地塊本身位置不錯，緊鄰軌道交通10號線航中路站，對於商業項目來講，這類可以匯集大量客流。周邊是閔行文化公園，環境較好。還有多個居民小區，有穩定消費客源，此外也有寶龍城市廣場等多個商業項目，可以實現聚集效應。
????盧文曦解釋道，但該七寶地塊出讓的技術指標比較苛刻。比如一定比例的公建配套，這幾乎是近期出讓地塊的標配，這點相對不是那麼意外。但是要全部自持並且年限不低於20年，這要求就有點高。按照要求，地塊要配建商業設施以及酒店，項目竣工驗收完成後1年內，應基本實現文化創意、傳媒主題功能，入駐企業能自主生產授權發行影視產品年總產量達到不少於100小時的規模。對房企招商運營能力提出一定要求。
????所以對於該地塊僅有2傢房企申請參拍，最後隻有1輪應價就結束瞭競拍。盧文曦表示，今年上海土地市場也成交過七寶地塊，但該周成交的樓板價要比3個月前低瞭30%，市場風格切換相當快。
????相比之下，另一宗閔行浦江鎮地塊也僅有1傢房企進行投標。盧文曦認為，雖然地塊位置不錯，周邊有較多居民區，且在建設中的軌道8號線延伸段站點邊，但最後低溢價成交是和土地使用內容有關。地塊經營內容是菜場，不是傳統商業。此前浦東洋涇也曾出讓一塊菜場用地，最後溢價率較高。但這與此前還是有很大差別。她指出，洋涇是因為拿地的開發商在地塊邊上有住宅項目，這塊商業用地可以作為配套使用，對住宅的價格是有利支撐點。
????但浦江鎮地塊的計容面積還不到6000平方米，規模上比此前洋涇地塊小。且周邊基本是動遷房，商業化開發的商品住宅幾乎沒有，因此單獨開發菜場意義不大。此次申請競買的房企為上海江晨，也不屬於品牌房產開發公司。
????近日被中止出讓的地塊一個位於閔行馬橋，一個位於華信用貸款利息漕，位置還算不錯，卻無人申請競拍，是不是意味著土地市場降溫瞭？
????盧文曦指出，今年上半年土地出讓有一個特點，就是區域上有些偏，下半年以來這種情況將有所轉變，基本在外環甚至是中環比較成熟的區域和板塊。不過盡管上半年地塊比較遠，但關註者較多。華漕是大虹橋區域，發展前景不錯；馬橋也是別墅等中高端住宅集中區域。這次沒有人申請競拍有些超出市場預判。
????所以綜合來看，土地市場的確有降溫跡象。
????信貸收緊連鎖反應
????盧文曦分析道，降溫與政策環境有關。“現在信貸資金有所收緊，房企融資有難度。而現在出貨可能也遇到一定困難，銷售上資金回籠有減速的苗頭。所以房企在花錢上要仔細斟酌。”
????當然也與土地性質有關。盧文曦表示，下半年到目前為止的土地供應中，除兩塊租賃用地是住宅性質外，其餘均是商辦性質。而且都增加不少限定性技術指標，增加房企開發、經營難度。所以在這種背景下，房企拿地自然會慎之又慎。
????上海今年土地供應確實有所下滑。據搜狐焦點統計，2017年上半年上海共出讓26幅經營性土地，2016年下半年全市出讓土地高達45幅、上半年出讓32幅，相比較而言，2017年上半年土地供應數量下降。
????據統計，今年上半年上海土地成交金額總計384.9億元，同比下降33%，環比下降50%；成交面積總計119.2萬平方米，同比下降12%，環比下降25%；成交均價19380元/平方米，同比下降12%，環比下降15%。
????那麼土地市場的降溫，對樓市影響有多大？盧文曦解釋道，從樓市變化規律來看，土地市場要比樓市慢一些。就像2015-2016年，市場首先活躍起來，然後帶動土地市場走強。而土地市場走強能延續樓市熱度。
????反過來也一樣，樓市降溫，進而對土地市場產生一定影響，而地價趨穩，甚至出現下滑，市場預期發生轉變，進而對樓市交易產生阻力。
????今年這種現象頗為明顯。3-5月上海樓市都沒有太好表現。土地市場雖然也有高溢價現象，但在二季度後就消失瞭。隻有個別地塊，有一些特殊原因出現相對較高溢價的現象，其餘大部分以低溢價、甚至是底價成交。在7-8月，底價成交的地塊也不少。
????盧文曦認為，隨著市場預期改變，市場不會有太大波動。但房企則要看自身出貨情況。21世紀經濟報道記者瞭解到，某在第三方房企銷售榜單上排名前10的房企，今年由於在上海可銷售貨量非常少，且幾乎全部有貨可出售的地塊均為商辦類，因此在今年的市場環境下，出貨不甚理想，上半年還伴隨著部分客戶退房。而該公司位於郊環的一個高端項目預售證價格獲批未獲內部認可，一直沒有銷售資格，或已錯過上半年的銷售時機。?（編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com）
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